中凱研討會 | 定向安置房買賣合同糾紛
中凱律師事務所為了提升法律服務水平,秉承以客戶為中心的服務理念，促進法律服務制度化，建立了重大疑難復雜案件集體會商制度。
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2021年9月24日，中凱律師事務所以競爭性磋商模擬會議形式舉辦研討會。本次會議由我所高級合伙人李景順、王洪林、王元成、林燕焱、江超組成評審團，江超主持會議，我所實習律師李彤、金鈺迪、高艷偉、楊靜靜、林煜涵、王怡分三組陳述法律服務方案，我所其他律師參與旁聽討論。
會議伊始，江超律師介紹了本次會議舉辦的目的和初衷，在律師接洽案件過程中，經常面臨央企和政府等重大項目招標及采購業務，供應商通過上報服務方案、報價等，經綜合評比篩選，最終確定方案最優的服務機構。因此，通過競爭性磋商模擬會議形式，可以鍛煉律師案件接洽和案情分析的能力。
案情概述
2009年
C公司借助A公司的名義向某研究院以2.4億的價格拿地，該款項由C公司匯入A公司賬戶，再以A公司的名義向某研究院支付。但因各種原因，該土地未獲開發，2.4億元亦未退還。2013年11月，C公司與A公司簽署《協議書》，約定C公司以B公司的名義開發“L地塊”，定向解決A公司員工住房問題，購房員工需要提前繳納預定房屋資金。《協議書》同時約定，該項目由A公司施工，由C公司辦理各項審批手續。“若C公司在辦理項目審批手續過程中，不論因何種原因導致項目沒有批準，C公司將用“L地塊”項目中享有的權益（未退還的2.4億元）為繳納購房定金的員工進行賠償”。若不能按期交房，C公司還應向A公司的員工支付相應補償。
2017年
A公司職工甲與B公司簽署了《定向安置房銷售合同》，約定房屋建筑面積約100平方米，總價款156萬余元，2020年6月20日前分三期支付全部價款。若買房逾期交房達60日，買方有權解除合同，賣方應退還已支付放款、利息及違約金。
2020年12月
“L地塊”仍未啟動建設，A公司代表購房職工向B公司發函主張退還房款。
2021年1月
B公司復函稱延期交房系不可抗力導致無法施工，拒絕退還房款。聲稱：建設項目已于2018年1月取得各項審批，具備開工條件并進場準備施工，2018年3月該地塊周邊居民因影響采光等原因反對施工，多次信訪、游行。住建委因此收回施工登記許可致使無法施工。
2021年1月
C公司復函稱項目已于2018年1月完成各項審批，拒絕承擔責任。
2021年2月
A公司再次向C公司發函，要求C公司督促B公司退款并承擔違約責任，否則將按照《協議書》約定，向某研究院主張退還2.4億元，以賠償職工購房款。
2021年3月
住建委向甲等業主答復該項目前期手續已過期，待重新辦理完成。
小組方案展示
李彤、金鈺迪
該組的服務方案從案件法律關系分析入手，列明當事人之間的邏輯關系。首先，認為甲等業主與A公司存在代理關系；其次，C公司與A公司因“借名”購買劃撥土地致使合同無效，故A公司可以主張解除與研究院的合同，并要求賠償損失。同時，A公司應返還C公司補償金及服務費。綜合上述法律關系，該組提出兩條權益保障思路：第一，從保障甲等業主權益思路出發，以B、C公司為被告提出訴求，根據業主要求解除合同或繼續履行合同提出不同的損失計算方式。第二，從要求C公司承擔責任的思路入手，該組認為既不適用擔保，又不適用保證，主張可從債務加入和公司橫向人格否認制度的路徑主張連帶責任。
高艷偉、楊靜靜
該組側重介紹承辦律所的歷史及團隊優勢，并對案件情況予以分析，闡明業主訴求，認為業主可要求B公司退還購房款及違約金，因C公司為實際開發商，故將其作為共同被告。否認遲延交房屬于不可抗力。同時，圍繞證據收集、案情了解、法院管轄、訴前保全、調解、開庭、執行等流程制定相應工作方案，并提出了涵蓋溝通、總結匯報、保密、檔案管理等配套管理制度。
林煜涵、王怡
該組首先對于案情進行了簡單的梳理，基于案件情況，提出與B公司解除合同，返還購房款，C公司承擔擔保責任的訴訟請求。代理思路為業主分別向B公司和C公司提起房屋買賣合同糾紛之訴和房屋買賣擔保合同糾紛之訴，請求法院合并審理。同時，對于案件中可能存在的風險予以告知。最后，列明法律服務范圍及相應的報價。
評審
分組陳述服務方案后，評審組按照商務部分評審和技術評審標準分別對上述三組表現予以評價打分。評審組在肯定三組成員各自優勢的同時，指出各自服務方案有待修改完善的部分，評審組律師結合自身實務操作經驗從宏觀與微觀角度提出完善建議。
王洪林律師：各組的服務方案中提出了多種解決路徑但是要有傾向意見，要明確是否繼續履行合同，如果是解除合同，面臨的是合同是否有效的問題，認定為無效合同則沒有違約金。如果想解除合同要求退還購房款，那么我們可以請求支付違約金。
王元成律師：第一組的服務方案是最好的，但是第一組漏項太多比較可惜，第二組服務方案很好，我建議會后第一組可以跟第二組交流一下。還有就是現在每個行業都需要營銷自己，營銷的方式和路徑也很多，研究和提髙營銷能力對個人和事務所都很重要！
林燕焱律師：這個案件的關鍵點是《協議書》的性質，如果認定為保證合同，那么，在保證期間沒有約定的情況下，法定期限是6個月，肯定超期了，因為保證期間類似除斥期間，沒有中止、中斷、延長的情況。如果《協議書》的性質認定為債務加入，那么，債務加入的條件“不論因何種原因導致項目沒有批準”如何認定？施工許可證被收回，規劃許可證仍舊有效的情況下，是否是“項目沒有批準”？施工許可證先發放后被收回，是不是“項目已經得到批準”？這個問題需要進一步研究搞清楚。
江超律師：第一組的服務方案是最好的，并且也只有第一組是按照規定時間提交文件，如果真的要召開磋商會議，你超時了，那連入場的資格都沒有了，雖然只是模擬會議，但還是要注意這些細節問題。這個案件如果職工主張解除合同，要求賠償，如何保障賠償款執行到位也是本案的關鍵，有時候我們需要逆向思維，可以從這個點去分析，制定我們的訴訟策略，例如本案可以從A公司主張與某研究院的解除合同，退還土地出讓金入手，A公司如果拿到了這筆土地出讓金了，那么，內部職工的賠償也就有了保障。
結語
本次模擬會議案情復雜，參會人員圍繞案件事實與爭議焦點各抒己見，討論熱烈。律師在對外提供法律服務過程中，應不斷提升對外業務營銷能力，多種形式展現律師業務能力及律師形象；同時，要靈活掌握客戶心理，了解客戶需求，明確服務方案重點，提高客戶認同感；在案件代理中，要靈活運用風險代理模式，提升自我保護能力。