引言 法拍房即法院強制執行拍賣的房屋，當債務人不能履行合同或無法清償到期債務時，經債權人申請強制執行，法院有權根據法律規定將債務人名下房屋拍賣或變賣所得價款清償債權。實踐中，債務人往往為逃避執行或其他原因，為房屋設立長期租賃合同阻礙拍賣程序。 在此情況下，買受人取得的法拍房往往自帶租約，直接影響了買受人對房屋的使用和處置，且其中不乏惡意串通以低于市場價簽署的長期租賃合同。根據《中華人民共和國民法典》第七百二十五條關于“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”的規定，即“買賣不破租賃”制度的存在，買受人如何通過合法途徑解除惡意租約，成為法拍房即不良資產處置實務的重點和難點。 本文擬從“買賣不破租賃”制度的構成要件出發，結合法律規定及相關案例，從多個維度為買受人提供解決方案。
一、買賣不破租賃的構成要件 根據《民法典》《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》的相關規定，法拍房 “買賣不破租賃”的構成要件可歸納如下： 1) 成立合法有效的書面租賃合同； 2) 租賃合同訂立于法院查封或設立抵押權前； 3) 承租人占有使用該房屋； 4) 房屋所有權的變動在租賃期間內。
二、買受人對帶租法拍房的處理路徑 第一步 審查租賃合同是否滿足“買賣不破租賃”的構成要件
只有當房屋已經具備“買賣不破租賃”的構成要件，買受人才受原有租賃合同的約束，故對于帶租法拍房首先需審查該租賃合同是否符合“買賣不破租賃”的構成要件。 1. 實務要點 根據上述“買賣不破租賃”的構成要件，對租賃合同的審查主要包含以下方面： 1) 審查租賃合同是否合法有效 包括合同訂立主體是否具備相應的民事行為能力、出租人是否具有處分權、內容是否違反法律及行政法規強制性規定、是否違背公序良俗、是否存在明顯的惡意串通情形等。例如法律規定租賃期限不得超過二十年，若租賃合同約定租賃期限超過二十年，則超過部分無效； 2) 審查是否存在書面形式租賃合同 書面形式主要指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式。若不存在書面合同且無法確定租賃期限的，可視為不定期租賃，對于不定期租賃，合同當事人有權根據實際情況隨時解除； 3) 審查租賃合同是否訂立于法院查封或設立抵押權前 若為法院查封或設立抵押權后訂立，承租人無權請求房屋受讓人繼續履行租賃合同； 4) 審查承租人是否占有房屋 “買賣不破租賃”制度創設目的在于維護承租人的合法權益，保障承租人基本的生存權與居住權，因此對租賃物的占有是適用該制度的重要因素。對占有的審查主要包含房屋是否已經被實際用于生產、生活、經營、裝修，以及水費、電費等繳納情況。 5) 審查租賃物所有權的變動是否在租賃期間內 此處的所有權變動，既包含事實行為，也包含法律行為，通過拍賣取得房屋屬于基于法律行為的所有權變動。 經審查，若租賃合同不具備相應條件，“買賣不破租賃”規則自然無法適用，房屋買受人有權根據實際情況解除租賃合同或要求承租人騰退房屋。
2.代表案例 案例一：山東省金融資產管理股份有限公司與煙臺金益德投資置業有限公司其他合同糾紛執行異議案 案號：(2022)滬01執異40號 案情簡介：新華XX股份有限公司與金益德公司合同糾紛一案，上海市第一中級人民法院于2019年7月29日作出（2018）滬01民初290號民事判決。該民事判決認定，涉案房地產抵押權設立時間為2014年8月1日，抵押權人為新華XX股份有限公司。2021年5月24日，山東省金融資產管理股份有限公司以其受讓上述生效法律文書確定的債權為由，向法院申請執行，法院決定拍賣涉案房地產。案外人崔兆林提出執行異議，請求對涉案房地產負擔相關租約拍賣。根據崔兆林提供的證據材料顯示，崔兆林與金益德公司及山東XX有限公司于2021年4月22日就涉案房屋簽訂《場地租賃合同》，約定租賃期限為3年零2個月。 法院認為：異議人崔兆林系在申請執行人對涉案房地產抵押權設立后，與被執行人等就涉案房地產簽訂租賃合同。崔兆林請求對涉案房地產負擔相關租約拍賣的異議申請不符合法律規定。
第二步 審查租賃合同是否存在惡意串通等無效情形 為法拍房設立的房屋租賃合同，經常存在債務人惡意逃避執行情形，訂立虛假租賃合同，嚴重侵害債權人及買受人的合法權益。一方面，由于房屋帶租拍賣，價格會相對較低；另一方面，買受人取得房屋后需承擔不合理的長期租賃合同，影響房屋的后續收益。然而對于房屋存在惡意串通簽訂長期租賃合同的情形，買受人并非束手無策，可請求法院或仲裁委確認房屋租賃合同無效，要求承租人騰退且自身無需承擔違約責任。在實踐中，請求確認房屋租賃合同無效，買受人可根據實際情況及案件的具體程序，決定直接提起確認合同無效之訴或執行異議。 1. 法律規定 《中華人民共和國民法典》第一百五十四條，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。 《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條第二款，承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。
2. 實務要點 結合上述法律規定，認定惡意串通、虛假簽訂租賃合同的主要審核要點有： 1) 審核租賃合同簽訂及備案的時間 出租人與承租人為妨礙執行，將合同簽訂時間倒簽于抵押或法院查封之日前，但倒簽的合同通常倉促進行，主要條款約定較為簡單，簽字和蓋章較新，具有一定可辨別的空間； 2) 審核租金金額及支付情況 租金存在明顯低于市場標準、租金未實際交付或一次性全部交付等明顯違背常理與交易習慣情形，出租人與承租人對此無法提供合理理由的，存在惡意串通之嫌； 3) 確認房屋占有情況 虛假租賃合同，往往無占有之實，多為房屋買賣設置阻礙而簽訂。占有作為房屋重要的用益權利，承租人租而不占，租而不用，與常理相悖，是認定虛假租賃關系的重要因素； 4) 確認房屋是否存在二次轉租的情況 如承租人以低價承租房屋后并不實際使用而加價轉租，且不能說明合理理由的，屬于以惡意串通的方式侵害買受人的合法權益。
3.代表案例 案例二：天津港交易市場有限責任公司與天津茂宏企業管理有限公司、深圳市滿溢貿易有限公司確認合同無效糾紛 案號：(2020)津0105民初995號 案情簡介：2016年8月30日,原告天津港公司與被告滿溢公司簽訂《房產抵押合同》，以涉案房屋抵押擔保并辦理抵押登記。之后天津港公司申請法院強制執行中，發現被告茂宏公司與被告滿溢公司簽訂有《承租經營協議》,約定茂宏公司承租涉案抵押房屋,出租價格為每日每平方米0.5元,起租日為2016年5月18日，租期20年。其后被告茂宏公司以每日每平方米2.1元價格將涉案房屋轉租給新智匯公司。因此原告訴至法院，認為二被告的行為屬于惡意串通，損害第三人利益的行為，請求法院確認該租賃合同無效。 法院認為：根據原告陳述及提交的證據，訴爭《承租經營協議》確實存在諸多不合常理的疑點。被告茂宏公司經本院多次傳喚不到庭應訴，而被告滿溢公司對上述疑點又不能作出合理解釋，足以認定二被告惡意串通，意欲通過簽訂長期租賃合同的形式阻卻原告抵押權的行使，損害原告作為抵押權人的利益。因此，可以認定二被告所簽訂的《承租經營協議》和《補充協議》無效。因已經認定二被告之間的租賃合同無效，茂宏公司自然不享有基于租賃關系產生的優先購買權和買賣不破租賃的權利。 案例三：洪某與中國工商銀行上海市寶山支行案外人執行異議之訴 案號：(2021)滬02民終9505號 案情簡介：洪某與陳某于2012年5月16日簽訂《房屋租賃合同》，期限10年，自2012年6月3日起至2022年6月2日止。后涉案房屋為陳某向工行寶山支行貸款提供抵押擔保，因借款人陳某未履行還款義務，諸保證人亦未履行保證義務而被訴至法院。執行過程中法院作出公告，對涉案房屋不負擔租賃權拍賣。洪某為此提出執行異議及執行異議之訴。 法院認為：雖然洪某提供租賃合同，主張拍賣房屋在設立抵押前已存在租賃，但未提供證據證明租賃合同實際簽訂時間、不能證明實際占有使用房屋的情況、租金明顯低于市場價值、未能證明交付租金的真實性和正當性，因此洪某不享有對拍賣房屋租賃權。
第三步 通過協商方式變更或解除租賃合同 在成立“買賣不破租賃”的情況下，買受人仍可與承租人變更或解除租賃合同。為避免之后產生爭議，建議雙方協商解除后參照法律規定達成補償協議。 根據《中華人民共和國民法典》《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，買受人單方解除租賃合同的違約責任主要有：退還保證金與承租人多支出的租賃費、賠償裝修費、賠償違約金、賠償履行利益等其他損失。 1.關于裝修費賠償范圍的確定 根據承租人是否經出租人同意裝飾裝修、雙方違約情況，裝修費賠償事宜有所不同。 1) 若承租人經出租人同意裝飾裝修 根據司法解釋規定，雙方對裝飾裝修物的處理沒有約定，按以下情形處理： i. 因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持； ii. 因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償； iii. 因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任； iv. 因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。 2) 若承租人未經出租人同意裝飾裝修 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。 此外，對于裝飾裝修損失，地方司法文件有進一步的規定。如《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第十五條規定，出租人對承租人的裝飾裝修或擴建提出異議的期限一般為六個月；《江蘇省高級人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第二十一條規定，房屋租賃合同履行期間屆滿后，承租人要求出租人補償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。
2. 關于賠償違約金范圍的確定 若合同約定違約金遠超過違約損失的，買受人可請求法院或仲裁機構適當調整。如《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第二十五條規定，房屋租賃合同的違約方主張違約金數額過高的，以違約造成的實際損失為基準，根據公平原則和誠實信用原則，綜合衡量合同履行程度、當事人過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素予以確定。
3.關于履行利益等其他損失范圍的確定 履行利益賠償責任是替代出租人原本給付的損害賠償，目的是使承租人處于如同租賃合同被適當履行的利益狀態，但損害賠償的范圍受到可預見性規則、與有過失規則、減損規則、損益相抵規則的限制。 《中華人民共和國民法典》第五百八十四條規定，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。此外，《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第二十六條規定，因出租人根本違約行為導致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或尋找替代房屋周轉期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。同樣，《江蘇省高級人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第二十七條規定，因出租人違約，承租人要求出租人賠償其合理期間內經營損失的，最長不超過六個月。 此外，參考上海市高級人民法院匯編的《上海法院類案辦案要件指南（第4冊）》相關內容，出租人根本違約，承租人另行租賃房屋的，承租人可請求賠償另行租賃房屋的租金價差損失及另行締約的相關費用。剩余租期較長的，可請求賠償搬遷的費用；若剩余租賃期限較短或租期屆滿，則搬遷費用由承租人承擔。承租人租賃房屋進行經營活動，可請求賠償合理期間內的實際經營損失。但賠償范圍受到可預見性規則、減損規則的限制。
4. 代表案例 案例四：李文艷等房屋租賃合同糾紛 案號：(2021)滬02民終11078號 案情簡介：2017年，吉盛偉邦公司（甲方）與李文艷（乙方）簽訂《租賃合同》，合同簽訂后，吉盛偉邦公司將房屋交付李文艷使用，李文艷進行了裝修并支付了100,000元履約保證金。因吉盛偉邦公司破壞了經營環境導致商戶無法正常經營導致違約，李文艷以此為由解除《租賃合同》，并主張返還已支付未使用的租賃費和綜合管理費、履約保證金，支付違約金和補償金，賠償剩余租賃期限裝修損失、經營損失。 法院認為：李文艷對于多付的92,450元吉盛偉邦公司理應予以返還。吉盛偉邦公司違約，理應退還履約保證金100,000元。關于裝修損失，李文艷主張的折現率依據不足，對吉盛偉邦公司主張的裝修現值計算方式予以認可，吉盛偉邦公司理應賠償裝修現值。合同約定的補償金本質屬于違約金性質，現李文艷同時主張裝修損失、違約金和補償金，吉盛偉邦公司認為存在重復主張且要求降低標準，對此一審法院綜合合同約定的標準、李文艷的實際損失、合同履行情況、當事人過錯程度等因素，酌情認定吉盛偉邦公司應支付李文艷違約金2,777,101元（該錢款包含裝修損失在內）。李文艷未提供充足證據證明經營損失，對其主張的經營損失不予支持。
三、結語 面對法拍房設立的長期租賃合同，買受人并非束手無策。首先通過審查租賃合同是否滿足“買賣不破租賃”的條件，確認買受人是否有義務繼續履行原租賃合同。隨后對合同真實性進行審查，若存在虛假租賃的情形，可請求確認房屋租賃合同無效。若租賃合同已滿足“買賣不破租賃”的條件，買受人仍可與承租人協商補償損失并解除租賃合同，以達到房屋收購之商業目的。 此外我們提示，在收購法拍房之前，買受人需仔細審查房屋信息或聘請專業人員進行盡職調查，充分了解房屋的情況及交易風險，避免盲目收購導致后續法律糾紛與損失的發生。 本文僅代表作者個人觀點。
羅里達律師，北京中凱（上海）律師事務所律師，上海市律師協會仲裁業務研究委員會干事。華東政法大學法律碩士（法律與金融），具有注冊稅務師、初級會計師、證券從業資質、基金從業資質。 執業領域：民商事爭議解決、企業合規、投融資法律服務。
